Kreditrechner · Anfangstilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll setzen

Anfangstilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll setzen

Die anfängliche Tilgung ist der Hebel, den die Baufi-Maske versteht. Sie steht in Prozent der Ursprungssumme, nicht der Restschuld jedes Jahres. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die Annuität: Rate = Darlehen × (Sollzins % + Anfangstilgung %) / 1.200. Danach bleibt die Euro-Rate in der Bindung gleich, während der Tilgungsanteil steigt, weil die Schuld sinkt. Die App Kreditrechner rechnet genau das. Sie vergleicht keine Banken und nennt keine Marktzinssätze.

„Sinnvoll“ heißt hier: du siehst Rate, Rest nach Bindung und ungefähre Voll-Laufzeit in einem Modell — nicht: ein Rat, welchen Prozentsatz du wählen sollst. Haushalt und Vertrag entscheiden. Die Arithmetik zeigt nur, was 1 %, 2 %, 3 % mit derselben hypothetischen Schuld tun.

Dieselbe 300.000-€-Familie, nur der Tilgungssatz kippt

Hypothetisch, keine Bankkondition: 300.000 €, Sollzins 3,50 % p. a., Bindung 10 Jahre.

1 % fühlt sich im ersten Monat leicht an und lässt nach einem Jahrzehnt rund 36.000 € mehr Schuld als 2 %. 3 % kosten 250 € extra im Monat gegen 2 % und nehmen nach 10 Jahren rund 36.000 € weniger mit in den Anschluss. Das ist der Hebel, nicht ein Zehntelpunkt Marketingzins allein.

Monat 1 bei 2 %: Zins 875 €, Tilgung 500 € (2 % von 300.000 / 12). Die 2 % beziehen sich weiter auf die Ursprungssumme in der Definition der ersten Rate; durch ersparte Zinsen steigt die effektive Tilgung später. Wer jedes Jahr „neu 2 % der Restschuld“ erwartet, erwartet eine andere Vertragsart.

Unter 1 % und die Nähe zur Warnung

Zu kleine Anfangstilgung plus hoher Sollzins: die Rate nähert sich dem bloßen Zins. Dann kippt das Modell in die Unterdeckung — keine Laufzeit, Warnung, leerer Plan. Siehe wenn die Rate die Zinsen nicht deckt. 0 % Tilgung mit einer Rate, die den Zins nicht hält, ist nicht „flexibel“, das ist wachsende Schuld.

0 % plus Rate genau gleich Zins wäre tilgungsfrei: Schuld bleibt. Die App ist auf Annuität gebaut. Tilgungsfreie Sonderformen nicht 1:1 aus der Praktikerformel lesen.

Rate tragbar, Rest tragbar — zwei Fragen, ein Prozentsatz

Eine 1.125-€-Rate kann sich im Haushaltsbuch leichter anfühlen als 1.625 €. Nach zehn Jahren stehen 264.142 € gegen 192.426 €. Der Anschluss verzinst die höhere Summe. Wer nur die erste Abbuchung optimiert, optimiert das Gefühl und verschiebt Last. Wer nur den Rest minimiert, ohne die Rate zu tragen, bricht das Modell im Leben, nicht in der App.

Sinnvoll setzen heißt in der Praxis: beide Zahlen auf denselben Zettel. Rate aus der Praktikerformel. Rest aus dem Plan nach 120 Monaten (oder 60, oder 180 — je Bindung). Dann die Frage, die kein Rechner beantwortet: Welche Rate bleibt übrig, wenn Heizung, Instandhaltung, Hausgeld neben dem Kapitaldienst stehen?

Nebenkosten des Kaufs gehören nicht in diese Rate. Grunderwerb, Notar, Grundbuch, Makler fallen daneben an. Wer 300.000 € Darlehen auf 360.000 € Kaufpreis rechnet, ohne die Nebenkosten irgendwo zu haben, plant ein Loch neben der Tilgung.

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Sondertilgung ist ein zweiter Hebel, kein Ersatz

Jährlich hypothetisch 3.000 € auf dem 2-%-Fall drückt die 10-Jahres-Restschuld auf etwa 193.000 € — in die Nähe des 3-%-Rests ohne Extra — wenn der Vertrag das Extra erlaubt. Das ersetzt nicht automatisch 3 % Anfangstilgung: Extra ist unsicherer (Bonus, Erbe, Disziplin), der Tilgungssatz in der Rate ist Pflicht, sobald er im Vertrag steht.

Rechne beide Hebel getrennt, dann zusammen. Nicht „ich mache 1 % und irgendwie Sondertilgung“ ohne Betrag und ohne Vertragsgrenze. Die HowTo zur Sondertilgung setzt Extra in den Plan; hier bleibt der Prozentsatz in der Rate das Thema.

Ratenkredit hat keine Anfangstilgung in diesem Sinn

Die Ratenkredit-Maske kennt Monate bis null, nicht 2 % vom Ursprung. Wer 2 % in einen 48-Monats-Kredit zwingt, benutzt die falsche Rechenart. Zurück zu den zwei Masken.

Ungekehrt: Wer in der Baufi die Laufzeit 35 Jahre als Eingabe sucht statt der Tilgung, sucht die Ratenkredit-Frage. Manche Banken nennen eine anfängliche Tilgung, die zu einer Wunschlaufzeit passt — intern ist es trotzdem Zins + Tilgung = Annuität. In der App setzt du den Prozentsatz und liest die Dauer; du setzt nicht die Dauer und hoffst auf einen versteckten Prozentsatz, den die Warnung dann nicht mehr findet. Die Trennung der Masken bleibt dieselbe Idee wie auf der Seite zu den zwei Rechenarten, nur dass hier der Prozentsatz das Thema ist.

Bindungslänge und Tilgungssatz gehören auf denselben Zettel

5 Jahre Bindung, 1 % Tilgung: Rest sehr hoch, Anschluss früh. 15 Jahre, 3 %: Rate höher, Rest später kleiner. Hypothetische 3,50 % über 5, 10, 15 Jahre sind dieselbe Lehrzahl, kein Markt. Längere Bindung kauft Zinsicherheit und kostet oft Sollzins — den Aufpreis setzt du nur, wenn ein Angebot ihn zeigt, nicht aus dieser Seite.

§ 489 BGB (oft Kündigung nach zehn Jahren ab Vollauszahlung, sechs Monate Frist) erklärt, warum Rechner 10 Jahre so häufig zeigen. Es ist kein Rat, zu kündigen, und kein Automatismus für jeden Vertrag.

Mini-Protokoll zum Setzen des Prozentsatzes

Sollzins aus dem vorliegenden Angebot, als Annahme gekennzeichnet. Bindung aus dem Angebot. Drei Tilgungssätze daneben: einer, dessen Rate du trägst; einer darunter; einer darüber. Jeweils Rest nach Bindung notieren. Keine Portal-Sterne. Keine SCHUFA. Keine Restschuldversicherung als Tilgungsersatz.

Dann ein Modell in der App speichern, ein zweites mit dem anderen Satz. Vergleich über Zinskosten und Rest, nicht über die freundlichere Abbuchung allein. Widget zeigt, was du gerechnet hast — es wählt den Prozentsatz nicht.

Keine Finanzierungsberatung. 1 % bis 4 % in der Tabelle sind Lehrsätze an 300.000 € und 3,50 %. Dein Vertrag hat andere Werte. Die Anfangstilgung sinnvoll setzen heißt, sie als Hebel zu sehen, nicht als Dekoration unter dem Sollzins.

Was „anfänglich“ im zweiten, fünften, zehnten Jahr heißt

Die 2 % beschreiben die erste Rate. Danach bleibt die Euro-Rate gleich, der Zinsanteil fällt, der Tilgungsanteil steigt. Im hypothetischen 300.000-€-Fall mit 1.375 € ist Monat 12 schon ein paar Euro mehr Tilgung als Monat 1. Nach ein paar Jahren ist die effektive Tilgung messbar über 2 % der *aktuellen* Schuld — während sie weiter als 2 % der *Ursprungssumme* in der Definition der ersten Rate lebt. Wer in Jahr 8 „immer noch nur 2 %“ klagt, meint oft den Ursprung und übersieht den Angstkuchen, der schon in Tilgung gekippt ist.

Trotzdem bleibt der Rest nach zehn Jahren bei 2 % rund 228.284 €. Der steigende Tilgungsanteil rettet nicht die Illusion, nach einem Jahrzehnt sei die halbe Immobilie bezahlt. Deshalb steht der Prozentsatz am Anfang so laut: er entscheidet den Sockel, von dem der Angstkuchen überhaupt kippen darf.

Volltilger in der Bindung wären ein anderer Vertrag: Tilgung so hoch, dass Rest nach 10 oder 15 Jahren null ist. In der Tabelle wäre das ein deutlich höherer Satz als 2 %, plus ein Zins, den ein Angebot ausweisen müsste — nicht 3,50 % aus dem Lehrsatz. Die App zeigt die Dauer bis null, wenn die Rate den Zins deckt. Sie verspricht nicht, dass jede Bank einen Volltilger zu Lehrzinsen schreibt.

Haushaltsprobe neben der Tabelle: 250 € mehr Rate (2 % → 3 %) sind 3.000 € im Jahr. Dieselbe Größenordnung wie die hypothetische Sondertilgung 3.000 €, nur verpflichtend. Wer 3.000 € Extra unsicher hat, aber 250 € Monat sicher hat, setzt eher den Satz hoch. Wer 250 € Monat nicht trägt, 3.000 € einmal im Bonusjahr aber schon, setzt den Satz niedriger und das Extra, wenn der Vertrag es erlaubt. Die App rechnet beide Welten. Sie wählt nicht.

Zinsbindung 5 statt 10 Jahre bei gleichem Satz: du liest den Rest früher. Die Tabelle oben ist 10 Jahre, weil diese Mini-Site denselben Horizont in den Geschwistertexten nutzt. Immer hypothetisch 3,50 %, immer keine Marktrecherche.